Опасения перед перспективой участия в долевом строительстве не кажутся безосновательными, если вспомнить недавнее прошлое: в 90-х годах о прозрачности во взаимоотношениях между участниками рынка приходилось только мечтать. На тот момент существовали десятки договоров (от инвестконтрактов до строительного подряда), а недобросовестные застройщики всеми правдами и неправдами старались уйти от ответственности. С этой целью нередко создавались цепочки из аффилированных компаний и посредников – так что покупателю оставалось теряться в догадках: с кем именно заключается сделка? Как справедливо отмечает эксперт рубрики, основной задачей грамотного риэлтора тогда было отговорить клиента вкладывать деньги в недорогую, но рискованную стройку. К сожалению, многим воронежцам довелось столкнуться с нечистыми на руку застройщиками: ООО «Павловскгранитжилстрой», ООО «Новые строительные технологии», ООО «ЮКА», ООО «Строймонтаж-99», ООО «АРГО» – только малая часть «черного списка».
Под защитой закона
На сегодняшний день, благодаря закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», многозвенность отношений оказалась исключена: договор заключается между застройщиком и покупателем. Сама сделка подлежит обязательной государственной регистрации – только после нее договор вступает в силу. По ее итогам, в едином государственном реестре прав заводится «дело» на объект недвижимости с подробным описанием земельного участка, на котором ведется строительство, самого объекта, зафиксированы сроки сдачи дома, точное нахождение квартиры на плане этажа, ее проектная площадь и другие важные характеристики, которые застройщик не может изменить в одностороннем порядке. В противном случае покупатель имеет право расторгнуть договор. Нарушение сроков строительства, также широко распространенное ранее, влечет за собой наложение штрафных санкций, в размере 1/150 ставки рефинансирования центробанка и также является основанием для расторжения сделки в одностороннем порядке. Однако важно помнить: эти меры не отменяют «человеческий фактор» и успех сделки на долевом рынке во многом зависит от осторожности и юридической грамотности самого покупателя.
Новые правила долевого рынка
В январе этого года президент Владимир Путин подписал указ о внесении изменений в закон о долевом строительстве многоквартирных домов, предполагающий введение практики страхования ответственности застройщика либо в коммерческой компании, либо в обществе взаимного страхования, либо в виде получения поручительства от банка уже в 2014 году. Важно отметить, что страховой случай наступает, если невыполнение обязательств подтверждено решением суда о взыскании залога или банкротстве компании и, как следствие, открытии конкурсного производства. Страховка станет обязательным условием государственной регистрации договора между застройщиком и «дольщиком».
Инициатива получила весьма неоднозначную оценку, в первую очередь, из-за специфики механизма работы общества взаимного страхования, которое будет обеспечивать компенсацию из расчета средней стоимости квадратного метра, установленной Минрегионразвития. Таким образом, в любом случае объем компенсации не будет соответствовать сумме инвестированных средств. С одной стороны, подобные нововведения приведут к некоторому росту цен на жилье, так как произойдет отбор наиболее устойчивых и надежных компаний, а, следовательно, сократится количество предложений. С другой стороны, сам факт защищенности дольщиков, в том числе от банкротства строительных компаний увеличит приток инвестиций в сегмент долевого строительства.
Суммируя вышесказанное, следует отметить устойчивое движение к оздоровлению рынка: незначительное подорожание строительства будет компенсировано достаточно серьезными гарантиями. И, если в новых условиях, «дольщики» не будут поддаваться ложному чувству защищенности, а застройщики не станут напрасно рисковать средствами инвесторов, новая схема финансовых отношений поможет свести к минимуму случаи мошенничества.
ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ:
Артем ЧУЙКО, риэлтор, старший специалист агентства недвижимости «Трансферт»:
– Преимуществ при покупке нового жилья путем вступления в долевое строительство довольно много. В первую очередь, цена за квадратный метр оказывается ниже, чем за аналогичный объект на вторичном рынке. Как правило, у покупателя есть возможность выбрать этаж и вид из окна, а в некоторых случаях и место на подземном паркинге в комплекте с квартирой. Но при этом у каждого, кто вступает в долевое строительство, возникают риски. Никто не может гарантировать сроки сдачи домов в эксплуатацию, обозначенные в договоре. И вторым несомненным недостатком долевого участия в строительстве является невозможность заселения. Поэтому, чтобы купить квартиру в строящемся доме, нужно либо обращаться за помощью к банку, либо располагать возможностью оплатить всю стоимость «долевки». Есть еще вариант: продать свое жилье и жить в съемной квартире, пока строится дом, но на такой риск идут немногие.
Современный дольщик очень тщательно подходит к выбору застройщика. Ведущие строительные компании годами создают себе авторитет, выдерживая сроки сдачи своих объектов. В офисы таких застройщиков зачастую выстраиваются очереди из желающих вложить свои деньги в новостройку.
Определяясь с выбором застройщика, необходимо обращать внимание на то, сколько лет компания присутствует на рынке, какие объекты построены, всегда ли они сдавались в срок. Это основные критерии. В нашем регионе авторитетом пользуются такие застройщики, как «ДСК», «Выбор», «КИТ», «СТЭЛ-инвест», за историю своего существования они заработали хорошую репутацию.
Что касается дополнительных мер по защите участников долевого строительства, перед глазами пример: два застройщика вели строительство на соседних участках, в итоге на одном из объектов нарушились нормы инсоляции (количество времени в течение дня, когда солнце освещает окна квартиры), что спровоцировало судебные тяжбы между застройщиками. Однако пострадали, в первую очередь, «дольщики», хотя с точки зрения документации у компании было все в порядке, ведущие банки выделяли ипотечные кредиты, а договор долевого участия прошел государственную регистрацию. Страхование ответственности застройщиков позволит решить проблему непредвиденных рисков при строительстве, подобных этому.
Агентство недвижимости «Трансферт», ул. Мира, д.3, тел. 200-02-02