Ограждающие, несущие конструкции, перекрытия, крыши, лифты, коридоры, подвалы, инженерное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, перешли в общедомовую собственность по умолчанию. Иными словами – автоматически получили статус общего имущества. Статья 36 ЖК уточняет, что к нему относится и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства. Границы этой территории определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и документов градостроительной деятельности. Оформление участка носит заявительный характер.
Граница на замке
По заявлению собственников органы местного самоуправления должны сформировать земельный участок. Иными словами, определить его границы. Они наносятся на плане территории в удобном для использования масштабе. На этой схеме показывается вся ситуация и рельеф в соответствии с последним по времени проектом землеустройства.
Основным описательным документом на участок является кадастровое дело – паспорт. Он содержит несколько разделов:
• общие сведения (кадастровый номер земли, ее площадь, категория, вид разрешенного использования, реестровая стоимость, данные о правообладателях и так далее);
• план участка;
• описание границ этой территории, ее отдельных частей и сведения об обременениях при их наличии.
Итоговым документом, позволяющим поставить на кадастровый учет вновь образованный земельный участок, с 2008 года является межевой план. До этого времени было землеустроительное дело.
Инициатива наказуема?
Инициатором подготовки проекта межевания может выступать как орган власти любого уровня, так и заинтересованные лица (собственники).
С 2010 года на основании Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 года любой владелец квадратных метров в многоквартирном доме, в том числе и обладатель нежилых помещений, может обратиться в управление главного архитектора департамента градостроительства и архитектуры Воронежа с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположено данное здание. Правда, на практике у этого Постановления возникает побочный эффект. Если инициатива по вышеназванному проекту исходит от жильцов многоквартирного дома, то расходы за межевание земельного участка могут быть возложены на них же.
Если владельцы квартир решат взять на себя траты по оформлению такой территории, информацию о комплекте документов, необходимых для проведения этой процедуры, им предоставят в управлении главного архитектора города (улица Кольцовская, 45).
Подписание бумаг будет производиться в соответствии с административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории». Этот порядок санкционирован постановлением мэрии от 06.12.2010 года № 1117.
К кому благосклонна Фемида
Судебная практика в этом земельном вопросе складывается в пользу жителей. Учитывая нормы статьи 16 Федерального закона № 189 – ФЗ, суды при возникновении спора возлагают обязанность по формированию участков с несением всех расходов на органы местного самоуправления.
Кроме того, в пункте 67 постановления пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 уточняется, что если земельный участок не сформирован, и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, территория под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования – муниципалитета. Суд подчеркнул, что «по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона № 189 – ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» городские власти не могут распоряжаться этой землей в той части, где должен быть сформирован участок под жилым зданием. В свою очередь, обладатели квартир вправе владеть и пользоваться им в той мере, в которой это необходимо для эксплуатации дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества. Жильцы, в силу статьи 305 ГК РФ, могут требовать устранения всяких нарушений их прав, также у них есть прерогатива на защиту своей придомовой территории, в том числе, от муниципалитета.
Между нами – межа
Существует два вида межевания – градостроительное и землеустроительное. Первое проводится в процессе возведения зданий, второе – при определении границ участков на местности. При оформлении территории под многоквартирным домом в частную собственность проводят оба вида межевания – сначала градостроительное, а затем с учетом проекта – землеустроительное.
Межевание представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ участка, определение его местоположения и площади.
Основными нормативными актами, регулирующими проведение межевания земельных участков, являются: Земельный кодекс РФ; Федеральный закон от 18.06.2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве»; Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 года № 396 «Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства»; Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17.02.2003 года; Инструкция по межеванию земель, утвержденная Роскомземом 08.04.1996 года, согласованная с Минюстом России 28.06.1996 года № 07–02–516–96.
В Воронеже идет активная подготовка к предстоящему отопительному сезону. Работы должны быть завершены: на объектах образования до 25 августа, здравоохранения и социальной защиты населения – до 1 сентября, коммунального хозяйства – до 15 сентября, жилых зданий – до 25 сентября. По словам руководителя областного управления ЖКХ и энергетики Вадима Кстенина, в этом году контроль за подготовкой к зиме будет ужесточен.
Пока работы ведутся на уровне прошлого года. Более высокими темпами идет подготовка соцобъектов, хуже всего ситуация с многоэтажными зданиями. Самые низкие показатели по сдаче многоквартирных домов, тепловых, канализационных и водопроводных сетей – в Новоусманском, Поворинском, Терновском, Кантемировском районах и Нововоронеже. Задерживают приготовления к отопительному сезону сразу несколько аспектов. В первую очередь, это котельные, которые находятся в собственности различных предприятий.
