Я собираюсь сдавать внаем квартиру. Что необходимо предусмотреть в договоре коммерческого найма жилого помещения?
Опрос В Госдуме планируют рассмотреть законопроект, обязывающий медицинские учреждения пропускать родственников в реанимацию. Как вы относитесь к этой инициативе?

Я собираюсь сдавать внаем квартиру. Что необходимо предусмотреть в договоре коммерческого найма жилого помещения?

20 сентября 2018 / просмотров – 232
Гражданское право

По договору коммерческого найма гражданину передается для проживания за плату на срок не более пяти лет жилое помещение (в частности, квартира) частного жилищного фонда. В договоре указывается описание жилья и размер платы за него. Рекомендуем также указать проживающих в квартире лиц, сроки найма и порядок оплаты коммунальных услуг.

1.Предмет договора - это описание жилого помещения, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру.

Необходимо указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), кадастровый номер, общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Если описание квартиры будет общим и неточным, то возникает риск признания договора незаключенным. В этом случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор незаключенным (статья 673 Гражданского кодекса РФ).

Довольно часто жилые помещения сдаются внаем с мебелью, бытовой техникой и тому подобное. Чтобы не возникло спорных ситуаций из-за утраты или порчи такого имущества, целесообразно в договоре найма отразить следующее:
- составить перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю;
- определить ответственность за его сохранность;
- обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенную денежную сумму.

2.Плата за жилое помещение

В целях защиты своих прав рекомендуем считать это условие существенным и прописать его в договоре в виде конкретной суммы в рублях или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли (статья 424 Гражданского кодекса РФ).

В ином случае договор может быть признан незаключенным.

В договоре следует указать порядок внесения платы и изменения размера платы. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора. Также не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 682 Гражданского кодекса РФ).

На практике часто заключаются договоры с условиями о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора возвращается нанимателю. Но это возможно только в случае, если наниматель надлежащим образом исполнял определенные условия договора. Например, вернул имущество в состоянии не худшем, чем при подписании договора, с учетом его естественного износа, своевременно оплачивал телефонные переговоры и коммунальные услуги, и так далее. (пункты 1, 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ).

Также распространено внесение платы за наем авансом, например, за один-два месяца вперед.

3.Письменная форма договора

Закон предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный устно, также признается действительным. Однако в этом случае, при возникновении спора, необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей. Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например расписки в получении платы за жилье. Использовать свидетельские показания стороны не вправе (пункт 1 статьи 674, пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса РФ).

4.Срок договора

Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (статья 683 Гражданского кодекса РФ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:
- нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;
- нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
- нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
- в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Но эти ограничения перестанут действовать, если внести в договор противоположные условия, например, предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма (пункт 2 статьи 683 Гражданского кодекса РФ).
В случае, если договор найма заключен на срок не менее года, потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма. Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (пункт 2 статьи 674 Гражданского кодекса РФ).

5.Коммунальные и иные платежи

Необходимо указать, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (статья 678 Гражданского кодекса РФ).

Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.

6.Ремонт квартиры

Следует оговорить, кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, наймодателя - капитальный ремонт (статья 681 Гражданского кодекса РФ).

7.Прочие условия

В договоре желательно предусмотреть и иные условия, такие как:
- последствия расторжения договора. Например, возврат платы за не прожитый нанимателем период;
- распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям (статья 211 Гражданского кодекса РФ);
- возможность содержания домашних животных. Например, только с согласия наймодателя.

Система Orphus
Добавить комментарий
Ваше имя (ник)
Текст комментария *
Введите текст с картинки *
Инфографика недели