Проектное финансирование и эскроу-счета в долевом строительстве: как это будет работать?
Опрос В Госдуме планируют рассмотреть законопроект, обязывающий медицинские учреждения пропускать родственников в реанимацию. Как вы относитесь к этой инициативе?

Проектное финансирование и эскроу-счета в долевом строительстве: как это будет работать?

16 августа 2018 / просмотров – 410
Экономика

С 1 июля 2018-го вступили в силу отдельные положения закона, принятого депутатами Государственной Думы в июне этого года. Основное изменение – о заключении договоров долевого участия при условии открытия специального эскроу-счета – начнут работать с 1 июля 2019-го. Как новация повлияет на строительный рынок и всех его участников, разбирались корреспонденты «ГЧ».

«Долевка» без страха потери средств
Долевое строительство, по-прежнему, остается популярным механизмом для приобретения недвижимости на первичном рынке. Однако инвестиции в строящееся жилье рискованы с точки зрения потери и будущего жилья, и средств. По крайней мере, так было до внесения ключевого изменения, которое заключается в размещении средств дольщиков на эскроу-счетах. Это значит, что граждане будут перечислять деньги не на депозит девелопера, а на свой банковский счет. На нем средства будут храниться до выполнения обязательств перед заказчиком. То есть момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Соответственно, когда дольщик получит заветные ключи, тогда застройщик – деньги.

По данным Минстроя РФ, в конце 2017 года в стране насчитывалось около 42 тысяч обманутых дольщиков

Если девелопер обанкротится и «заморозит» стройку, то средства вернутся к покупателю. Более того, предусматривается механизм страхования денег и на случай отзыва лицензии у банка. Максимальная сумма, которую можно «защитить» – 10 миллионов рублей.
«Основное преимущество нового механизма – уход от рисков приобретения жилья на первичном рынке. Фактически, клиенты будут платить девелоперу за готовую квартиру. Гарантировать сохранность средств в этом случае будет банк и стандартный механизм страхования вкладов, который показал свою состоятельность в возврате средств из-за банкротства финансовой организации», – отметил директор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин.

«Проектное финансирование используют и сейчас»
Изменение, которое ждет застройщиков с переходом работы по эскроу-счетам – невозможность привлечение средств дольщиков. Предполагается, что эти деньги девелоперы будут замещать банковскими кредитами, особенно если компания не может вложить большую часть собственных средств в стройку. При этом механизм проектного финансирования действует и сейчас, но только застройщики берут в кредит часть суммы. «Банк, выдававший займы конкретному застройщику, отчасти становился поручителем для его объектов. В этом случаи покупатели-дольщики рассчитывают на ипотеку с наилучшими условиями, – отметил директор компании «БРУКС кредитный консультант» Алексей Пермяков. – Банковское финансирование, при котором объект строится полностью за деньги кредитора, пока не внедрял ни один застройщик. Но уже сейчас идёт много дискуссий о том, что мелкие компании либо уйдут с рынка, либо будут поглощены крупными девелоперами. Такие спорщики забывают, что небольшие застройщики могут работать в рамках закона №215 «О жилищных накопительных кооперативах». Кооперативам оставят возможность прямых расчетов с будущими владельцами квартир».
Многие эксперты уже сегодня сходятся во мнении, что в будущем проектное финансирование будет играть более значимую роль для застройщиков. Привлечение заемных средств может идти на самом раннем этапе – при приобретении земельного участка. В этом случае обычно используются оборотные кредиты – краткосрочные займы, взятые для пополнения основных активов. Также у девелопера может возникнуть потребность в банковских деньгах на начальном этапе строительно-монтажных работ, когда средств дольщиков еще не достаточно для полного финансирования стройки.
Конечно, в новых для себя условиях будут работать не только застройщики, но и сами банки, которые готовы разрабатывать удобные кредитные программы. Так, одно из крупнейших кредитных учреждения страны предлагает девелоперам займ на срок от 3 до 5 лет с процентной ставкой в 12 % годовых, которую будут снижать по мере роста продаж. Также при разработке лояльных условий банки готовы учитывать имидж компании: опыт работы, отсутствие кредитных и налоговых задолженностей, положительную репутацию.

Актуален ли Фонд защиты прав дольщиков сейчас?
Напомним, что первым этапом глобальной реформы долевого рынка долевого строительства стало создание Фонда защиты прав дольщиков. С конца октября 2017 года все застройщики, привлекающие инвестиции в строительство, должны перечислять на депозит фонда 1,2 % от суммы каждого договора долевого участия. В случае банкротства девелопера эти средства пойдут либо на достройку проблемных объектов, либо на выплату компенсаций дольщикам. По мнению экспертов, во время переходного периода актуальность Фонда сохраняется. Но, скорее всего, это касается ближайшего периода – 1-2 лет. «С переходом к обязательному использованию эскроу-счетов необходимость компенсационного Фонда ставится под сомнение. Если деньги будут «замораживаться» на счете банка, то в случае нарушения сроков, они просто вернутся покупателям, – отметила директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Сейчас власти рассматривают возможность смягчить условия застройщикам, которые в ближайшее время перейдут на эскроу-счета. Речь идет об освобождении таких компаний от обязанности вносить средства в Фонд. Полагаю, что после 1 июля 2019 года Фонд защиты дольщиков может быть упразднен».

Система Orphus
Добавить комментарий
Ваше имя (ник)
Текст комментария *
Введите текст с картинки *
Инфографика недели