Продать квартиру, находящуюся в ипотеке (в залоге у банка), возможно, однако оформление подобной сделки является трудным и затратным процессом, – отвечают юристы общественной приемной. – Кроме того, она может оказаться невыгодной продавцу, если рыночная стоимость квартиры на момент продажи будет ниже стоимости обязательств продавца перед банком.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, может осуществляться следующими способами:
1. Досрочное погашение кредита: продавец выплачивает его за счет собственных или заемных средств, либо за счет средств покупателя. Банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога, затем происходит продажа квартиры.
2. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает заем, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога, затем происходит продажа квартиры.
3. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).
Первый способ применим лишь при наличии у заемщика или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита. Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на это вариант, поскольку, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискуют потерять средства и не получить квартиру. Также этот способ связан с временными затратами на ожидание снятия обременения банком и регистрирующим органом.
Кроме того, второй и третий способ продажи подразумевают обязательное получение согласия банка (статья 37 Закона № 102-ФЗ; статья 391 Гражданского кодекса РФ). У различных организаций могут быть разные условия на получение согласия на условия осуществления сделки.
Порядок оформления сделки купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит.
При этом, как правило, сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Далее возможны два варианта действий.
1.Оформление сделки при снятии обременения продавцом.
Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу закладную и выдает справку о погашении.
Покупатель закладывает в ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив.
В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения.
Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.
Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу, в том числе при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю. С 15 июля 2016 года таким документом является выписка из ЕГРП (статья 14 Закона № 122-ФЗ). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.
2. Оформление сделки при снятии обременения банком-кредитором
Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно сообщает в регистрирующий орган о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения, в частности закладную (статья 17 Закона № 102-ФЗ).
Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив.
Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.
Выдача продавцу денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.
Порядок переоформления ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).
В данном случае речь идет о продаже квартиры, и "продаже кредита". Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков.
Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным должником. Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.
Далее заключается договор купли-продажи квартиры и договор ипотеки с новым собственником.
Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и новый договор ипотеки (статья 10 Закона № 102-ФЗ).
Следует учитывать, что указанные способы продажи квартиры являются примерными, поэтому окончательную схему продажи квартиры, находящейся в ипотеке, следует обсуждать с представителями банка, выдавшего кредит, и в зависимости от результатов переговоров принимать решение о конкретной схеме.
Кроме того, вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой зависит от различных факторов и может оказаться довольно высокой. В случае представления ваших интересов в государственных органах потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя.
