В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Договор заключается в письменной форме и не подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок не более года.
В договоре найма жилого помещения следует указать не только самого нанимателя жилого помещения, но также граждан, постоянно проживающих вместе с ним. Такие граждане будут иметь равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, и наниматель будет нести ответственность за действия указанных лиц перед наймодателем - собственником квартиры. *
Если же в договоре найма не указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем, то их последующее вселение допускается при согласии наймодателя и нанимателя, и соблюдении требований о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.**
Отдельно стоит сказать о такой категории граждан, как временные жильцы. Уведомив наймодателя, наниматель и проживающие совместно с ним граждане вправе разрешить безвозмездно проживать в жилом помещении временным жильцам. Срок проживания таких жильцов не может превышать шесть месяцев. Ответственность за их действия также будет нести наниматель, что оговорено в статье 680 Гражданского кодекса.
Следует сказать, что согласно статье 685 Гражданского кодекса РФ, наниматель имеет право сдать снятое им помещение (или его часть) поднанимателю, но только с согласия наймодателя. В этом случае ответственным по договору найма продолжает оставаться первоначальный наниматель. А срок такого договора не может превышать срока первоначального договора найма.
Согласно статье 686 Гражданского кодекса по соглашению наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, наниматель в договоре может быть заменен на одного из этих граждан, но только на совершеннолетнего. В случае выбытия нанимателя из квартиры или такого печального события, как смерть нанимателя, нанимателем по договору становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем, по согласованию между ними. Или же они могут стать сонанимателями, если не смогут прийти к соглашению.
Помимо довольно широких прав, наниматель все же имеет и обязанности. В их числе внесение платы за предоставленное помещение в сумме и в сроки, установленные в договоре.
Также наниматель имеет обязанности по содержанию предоставленного помещения, а именно:
- использовать жилое помещение только для проживания;
- обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
- не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия наймодателя;
- самостоятельно вносить коммунальные платежи, согласно статье 678 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- осуществлять текущий ремонт помещения, согласно статье 681 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Основания для расторжения договора найма жилого помещения закреплены в статье 678 Гражданского кодекса. Так, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор по инициативе наймодателя может быть расторгнут только по решению суда, и вот в каких случаях:
- невнесение платы за 6 месяцев при сроке договора более года;
- невнесение платы более двух раз при сроке договора до года;
- разрушение или порча помещения нанимателем или гражданами, за которых он
отвечает;
- использование помещения не по назначению;
- нарушение прав и интересов соседей.
*Статья 677 Гражданского кодекса Российской Федерации.
**Статья 679 Гражданского кодекса Российской Федерации.
