Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по общему согласию участников долевой собственности.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.*
По общему правилу участники долевой собственности осуществляют названные действия по соглашению. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, «выделяющийся» собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
При этом несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. Такой выкуп является исключительным случаем и возможен только при наличии трех условий одновременно:
1) доля собственника незначительна;
2) доля не может быть реально выделена;
3) собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
При рассмотрении подобных дел суды в каждом деле подробно исследуют обстоятельства использования недвижимого имущества, наличия всех трех условий. Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судами на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Четкого определения незначительности доли в праве собственности в законодательстве нет, поэтому этот показатель также устанавливается на основании конкретных фактических обстоятельств дела. В судебной практике сформировался подход, согласно которому незначительность доли обычно заключается в том, что ее обладатель не имеет возможности использовать соразмерную часть жилого помещения, например отдельную комнату. Наоборот, если в квартире имеется изолированная комната, площадь которой соответствует размеру доли истца, такая доля не считается.
Таким образом, если между участниками долевой собственности не достигнуто соглашение о порядке выдела долей, при этом доли некоторых собственников в общем имуществе являются незначительными и не представляют существенного интереса в использовании общего имущества, участниками долевой собственности перед судом может быть поставлен вопрос о принудительном выкупе незначительной доли. Для этого участник долевой собственности вправе обратиться в районный суд по месту нахождения спорного имущества с соответствующим исковым заявлением.
* Статья 252 Гражданского кодекса РФ